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　　2004年被业界一提再提的两大房地产投融资新渠道，在2005年初，都跨出了关键性的一步。无论是住房贷款证券化的正式获批，还是房地产信托基金再一次的曲线救国，都预示着，2005年将是房地产投融资渠道大开的一年。

　　我国的房地产市场真正进入了“资本为王”的时代，房地产开发经营企业过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系显然已经不能适应新时期的需要，借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合将是一个必然的趋势。

　　各方谋动房产信托投资基金

　　传言去年底就会正式出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，最终还是没有如期出台。但是，蠢蠢欲动的信托公司和房地产商却已经按捺不住。

　　“关于房地产信托管理办法征询意见稿出台之后,我们公司不仅专门在上海成立了专门的房地产金融服务品牌———联信筑城，更是研制了一套专门针对准房地产信托投资基金发行的方案。现在，就等着法规的正式出台。听说，上海市银监局接受中国银监会的委托正在研究相关的文件。相信正式规定很快就能出台。”昨天，联华信托有限公司的执行总经理施阳向记者透露，有关准房地产信托基金的方案其实该公司已经“密谋”很久，根据新规又做了一再的修改。

　　他向记者透露，该方案与传统的信托产品不同的是，它属于待为指定集合信托投资计划。它与传统的信托产品的不同在于，传统产品往往是有固定的房产投资项目，然后募集资金，最后成立信托项目。而这个突破200份限制的新型准房地产信托投资基金，则是由信托公司先设定投资计划募集资金，然后再指定项目，最后成立信托项目。施阳表示，这样更有利于资金和项目的流动性。对于其他细节，他不愿意过多透露。但是，记者在采访中发现，施阳对于这个准备已久的准房产信托投资基金计划是踌躇满志。在国内信托公司为房产信托管理新规作积极的准备时，一些海外的开发商凭借已有的基金操作经验，也动起了将国内物业发行信托基金的脑筋。

　　东南亚最大的地产开发商嘉德置地，去年底曾表示计划在中国设立一家房地产信托投资公司，为了推进这一计划，公司还打算设立一个房屋销售基金。

　　2004年12月，嘉德置地如期在国内完成了两次大型商场收购：投资1.2亿美元收购由深圳国际信托投资公司开发的6座沃尔玛购物中心的51%的股份；斥资17亿元人民币购买两家北京购物商场。嘉德置地同时表示，在未来计划购入商场项目的资产价值为100亿元人民币，并希望通过这批优质资产，发行中国首个商业房产基金。

　　近日该公司正式对外宣布计划未来会将这些购得的优质资产打包发行基金，但是并不是通过设立房地产投资公司在国内上市，而是绕道到新加坡上市。据悉，目前首批南方6个商场的上市计划已经在操作中。

　　另外，来自北京的消息称，北京国际信托投资有限公司(下称北国投)目前也在计划设立房地产信托投资基金通过曲线救国的方式到新加坡上市。该公司负责人表示，内地信托公司首次对于房地产信托投资基金的尝试，将同时借鉴香港首只房地产信托基金“领汇”以及内地首只房地产投资信托基金的房地产商——华润的做法。

　　信托公司和开发商跃跃欲试的房地产信托基金，如果真能在国内落地，对国内的房产投资者而言，也是一项利好。

　　银行抢夺房贷证券化试点

　　与房地产信托基金的静待政策和曲线救国相比，已经走过长达10年探索历程的房地产证券化，已经更为明朗化。银监会政策法规司副主任李伏安公开向媒体表示，2005年第一季度将实行房地产资产证券化。这意味着，房贷证券化终于在在政策上得到了认可。而目前，首家试点单位还在激烈地角逐中。中国建设银行和上海浦东发展银行成为新近争夺的两大热门银行。

　　有关专家介绍，房地产证券化的精髓在于通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割，既有效解决了开发企业融资困境，又使中小投资者能够分享房地产投资的利益，推动房地产投资与消费两方面的实现。房地产证券化的这一特性显然适应了当前国内一方面资金需求缺口巨大，另一方面投融资渠道匮乏的市场现状。

　　房地产证券化后，银行、房地产商、购房者、投资者都将是最终的受益者。据专家分析，房地产证券化实施之后，能有效地缓解银行资金紧张的状况，增加银行信贷资金流动性；对于房地产开发商而言，能够最大限度地解决空置房积压，盘活存量资产，促进其资本加速流通和改善资本结构，解决房地产开发过程中的巨额债务；购房者可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，还能减轻购房还贷利息负担；由于房贷信用质量较高，房贷证券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。

　　一直致力于研究资产证券化的北京大学经济学院黄嵩博士认为，目前国内推出住房抵押贷款证券化的条件比较成熟，最大的障碍是相关法律制度的缺失。如我国现行的《证券法》相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定；建立风险隔离机制要借助信托手段，目前《信托法》规定银行不能从事信托经营等等。因此，在现有法律体系下，住房抵押贷款证券化的实施有一定难度。

　　无论是各方蠢蠢欲动的房地产信托投资基金，还是走过10年艰辛路程的住房贷款证券化，立法问题都是业界人士及专家一提再提的最大障碍。福建联华信托有限公司执行总经理施阳在接受记者采访时乐观地表示：“2005年，相信将是房地产融资渠道大开之年。”

　　2005年，大家都在等待法律为房地产投融资渠道的拓宽打开道路。

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　　从投资者的角度而言，房地产信托投资基金不同于普通投资股票、债券等证券的基金。房地产信托投资基金(即REITs)主要分为两大类，第一类主要购入商用、民用房屋以及停车场等物业出租，通过每月的租金收入获得回报；第二类则通过购入银行的房地产按揭贷款，按揭人每月的还款为此类基金的收入。REITs是公认的风险比较低并同时具有税务效益和透明度的投资工具，特别适合那些为配合退休金计划及对稳固经常收入的要求重于资本增值的投资者。

　　所以，房地产信托投资基金的推出，不仅能大大拓宽开发商的融资渠道，对于投资者而言，也是房地产投资的一个更佳方式。